REAL FLAT - Správa bytového fondu a realitní činnost ve Zlíně, SBD Budovatel Zlín

Informace k legislativním změnám od 1. 1. 2014
31.03.2014 08:35

1. Zákon 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, je účinný od 1. 1. 2014 pro rozúčtování za rok 2014.

Vymezení a rozsah služeb:

• Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
• Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb (SVJ) a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne společenství.

Důležité je určení způsobu rozúčtování nákladů na služby a energie. O způsobu rozúčtování služeb rozhodne shromáždění společenství dvoutřetinovou většinou. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Nedojde-li k ujednání společenství, rozúčtují se náklady na služby dle zákona 67/2013 Sb. takto:

• Dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot podružných vodoměrů ve všech bytech v domě, není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech v domě, rozúčtují se náklady podle směrných čísel roční potřeby vody.
• Provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů.
• Umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek.
• Provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro vyúčtování.
• Náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují na základě ujednání všech vlastníků jednotek. Změna způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je možná vždy po uplynutí zúčtovacího období. Nedojde-li k ujednání, rozúčtují se náklady podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele - vyhláška č. 372/2001 Sb.

Osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb jsou:

• Nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo
• Vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

V oblasti způsobu rozúčtování služeb od 1. 1. 2014 je nutné určit, buď ve stanovách nebo zápisem ze shromáždění SVJ v průběhu roku 2014, způsob rozúčtování služeb. Pokud tak nebude učiněno bude se rozúčtování služeb za kalendářní rok 2014 řídit zákonem č. 67/2013 Sb.

Důležitým ustanovením zákona č. 67/2013 Sb. je určení pokut a poplatků z prodlení za nesplnění povinností poskytovatele nebo příjemce služeb. Pokuta za nesplnění povinností je zákonem stanovena ve výši Kč 100,- za každý započatý den prodlení. Pokuta neplatí pro prodlení peněžitého plnění (úhrada měsíčních předpisů na služby a úhrada nedoplatku z vyúčtování služeb), kdy je povinnost při prodlení přesahující 5 dnů ode dne splatnosti uhradit poplatek z prodlení ve výši 1 promile denně, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení.

 

2. Zákon 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen NOZ) k tomu prováděcí nařízení 366/2013 Sb. - nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

NOZ nahrazuje zákon 72/1994 Sb., který pozbývá k 1. 1. 2014 platnost. Z NOZ vyplývající změny je nutno uplatnit ve stanovách SVJ do 31. 12. 2016 (§ 3041 odst. 2. NOZ).
Dále bude nutné změnit v některých stanovách SVJ jeho název dle NOZ (§ 1200 odst. 2. písm. a), kde název musí obsahovat slova „společenství vlastníků" + název ulice + číslo domu + označení obce. Změna názvu společenství musí být provedena ve stanovách do 31. 12. 2015 (§ 3042 NOZ).

Některé změny pro SVJ dle NOZ

• Zůstává výbor, místo „pověřeného vlastníka" se zavádí pojem „předseda společenství vlastníků" (§ 1205), jedná se pouze o změnu názvu
• Ve stanovách musí být uvedeno určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů (přesně nikoliv „nejméně") a jejich funkčního období i způsobu svolání, jednání a usnášení (§ 1200 odst. 2 písm. d).
• Do stanov je třeba uvést jména prvních členů výboru (prvního pověřeného vlastníka) viz § 1200 odst. 2. písm. e.
• Stanovy by měly určovat pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
• Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (§ 1180 odst.1). Jinou výši příspěvku musí schválit shromáždění všemi hlasy (§1214).
• NOZ je obecným předpisem, pokud některý speciální předpis upraví věc jinak, použije se speciální předpis - nelze tedy bez dalšího použít lhůty dle § 1181 NOZ, neboť byl přijat zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty („zákon o službách"). Zákon o službách je účinný také od 1. 1. 2014 a upravuje např. kdo je poskytovatelem služby (SVJ) a kdo příjemcem (vlastník bytu), jak se rozúčtovávají služby, není-li v SVJ dohodnuto jinak.
• Vlastníci mají rozšířenou povinnost umožnit vstup do jednotky (§ 1182 a § 1183 NOZ)
• NOZ má odlišné požadavky na většinu při rozhodování (§ 1206 NOZ). Běžně stačí pro přijetí rozhodnutí většina přítomných hlasů, přičemž přítomna musí být nejméně polovina (tzn., stačí i 26% všech). NOZ vyžaduje souhlas všech, pouze mění-li se všem vlastníkům velikost podílů na společných částech (§ 1214). Pokud je ve stanovách většina určená přísněji, řídí se hlasování stanovami.
• Je dána možnost nového způsobu rozhodování mimo zasedání shromáždění (per rollam) § 1210 až § 1214 NOZ. Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek.
• Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm (§ 1177 odst. 2). To platí i tehdy, přenechá-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.
• Je upraven převod jednotky a převod dluhů na nabyvatele jednotky (§ 1186 odst. 1 a 2).
• Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
• Práva a povinnosti člena společenství je vhodné upravit ve stanovách dle § 1175, § 1175, §1178, § 1179, §1181.

 

Vzorové stanovy ve znění NOZ Vám předložíme v průběhu 3. čtvrtletí 2014.